Una storia reale che mostra l'importanza della valutazione tecnica preventiva per tutelare l'acquirente di un immobile storico. Parte 1
Siamo nel contesto urbano di una città di piccole dimensioni, dal centro storico ricco di testimonianze architettoniche del passato.
Una coppia di mezza età decide di acquistare una nuova casa. Desiderano un'abitazione in un contesto "storico". Dopo varie ricerche, trovano un'opportunità che reputano interessante: un appartamento mansardato, ricavato negli anni '70 da una soffitta, posto all'ultimo piano di un palazzo del centro, con circa 110 mq netti.
L'immobile è "affascinante". Il palazzo, con oltre 400 anni di storia, ha attraversato secoli lasciando visibili tracce architettoniche di diverse epoche. Il contesto urbano, la posizione centrale e la storicità dell'edificio lo rendono indubbiamente attraente.
Con l'assistenza di un'agenzia immobiliare di fiducia, la coppia decide di procedere. L'agenzia recupera una visura catastale, una planimetria e l'ultimo titolo edilizio disponibile, poi fa firmare un preliminare di compravendita tra le parti, sulla base della cifra concordata.
Ma purtroppo non hanno incaricano nessuno per una valutazione tecnica preventiva!
Naturalmente, i futuri proprietari desiderano adattare l'appartamento alle proprie esigenze: rinnovare le finiture, intervenire sul tetto, e riorganizzare alcuni spazi. Dopo il "visto e piaciuto", decidono di acquistare.
Ma è solo dopo il rogito che iniziano le sorprese.
Le scoperte post-acquisto
Dopo aver acquistato l'immobile, l'acquirente si affida a un tecnico per il rilievo e il progetto di ristrutturazione. Stanno facendo ora una valutazione tecnica.
Ma dovevano fare prima valutazione tecnica preventiva. Emergono subito diversi problemi:
- I metri quadrati effettivi rilevati non corrispondono a quanto indicato nei documenti visionati prima dell'acquisto.
- Il progetto di ristrutturazione, una volta redatto, risulta ben più oneroso di quanto preventivato.
- Vengono rilevate difformità edilizie sostanziali che non erano state evidenziate in fase preliminare.
- Gli atti depositati non corrispondono allo stato di fatto rilevato.
In sintesi, quella che sembrava una buona occasione si rivela un'operazione complessa, costosa e frustrante.
Gli errori commessi: cosa è andato storto?
Ripercorrendo il caso, possiamo individuare alcuni errori fondamentali commessi dagli acquirenti:
- Non aver tenuto conto della natura storica e vincolata dell'edificio. Gli immobili storici richiedono particolare attenzione. Vincoli architettonici, strutture irregolari e impianti datati comportano spesso interventi specialistici e iter autorizzativi più complessi.
- Assenza di una valutazione tecnica preventiva. Non è stato incaricato alcun tecnico per un rilievo metrico, per un sopralluogo specialistico o per verificare la coerenza tra lo stato di fatto e la documentazione.
- Mancato accesso agli atti comunali e catastali. Nessuno ha effettuato un'indagine archivistica o urbanistica preventiva. L'accesso agli atti è fondamentale per capire cosa è stato autorizzato, quali pratiche risultano agli archivi comunali, e se vi siano eventuali abusi o difformità.
- Assenza di consulenza fin dalle prime fasi. La scelta di risparmiare sui costi tecnici iniziali si è rivelata un errore. Una consulenza qualificata prima della firma del preliminare avrebbe evidenziato le criticità, orientando la trattativa o persino scoraggiando l'acquisto.
Cos'è la valutazione tecnica preventiva e perché è indispensabile
La valutazione tecnica preventiva è una fase di analisi approfondita che si svolge prima della firma di qualsiasi contratto vincolante. Si tratta di un'attività professionale svolta da tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri), che comprende:
- Rilievo metrico e fotografico dello stato di fatto.
- Verifica della corrispondenza con i dati catastali e con gli atti urbanistici.
- Accesso agli atti presso gli archivi comunali.
- Valutazione dello stato di conservazione strutturale, impiantistico e delle finiture.
- Analisi dei vincoli presenti (storico-artistici, paesaggistici, idrogeologici, ecc.).
- Stima dei costi per eventuali interventi di adeguamento e ristrutturazione.
Nel caso degli immobili storici, la valutazione tecnica preventiva diventa ancora più centrale: solo una visione integrata e multidisciplinare può restituire un quadro realistico delle condizioni e delle potenzialità dell'immobile.
Le conseguenze del "non sapere"
Le conseguenze della mancanza di una valutazione tecnica preventiva sono numerose e spesso gravi:
- Disallineamento tra valore percepito e reale. Il prezzo pagato può rivelarsi eccessivo rispetto al reale stato dell'immobile.
- Spese impreviste. I costi di ristrutturazione o di regolarizzazione edilizia possono superare ampiamente il budget iniziale.
- Rischi legali e contenziosi. Difformità edilizie e abusi possono comportare sanzioni o impedimenti all'abitabilità.
- Burocrazia dilatata. Interventi su immobili vincolati richiedono tempistiche più lunghe per ottenere i permessi necessari.
Come procedere correttamente: una guida sintetica
- Prima della firma del preliminare, incaricare un tecnico di fiducia. Il professionista può svolgere un sopralluogo, redigere un primo rilievo e confrontare lo stato reale con i documenti.
- Richiedere l'accesso agli atti urbanistici e catastali. Verificare cosa è stato autorizzato, se vi sono pratiche in sospeso o sanatorie.
- Analizzare la fattibilità tecnica e normativa degli interventi desiderati. Un conto è desiderare un open space con travi a vista, un altro conto è poterlo realmente realizzare.
- Ottenere una stima realistica dei costi e dei tempi. Il tecnico può redigere una prima ipotesi di budget, comprendente anche le spese tecniche e amministrative.
- Includere clausole tutelanti nel preliminare. È possibile subordinare l'acquisto all'esito positivo di verifiche tecniche, evitando così imprevisti futuri.
Una scelta consapevole è una scelta serena
In sintesi, la valutazione tecnica preventiva non è un costo, ma un investimento. Un piccolo impegno iniziale può evitare problemi molto più onerosi successivamente. Soprattutto nel caso di edifici storici, è fondamentale agire con competenza e cautela, affidandosi a specialisti esperti del settore.
Questa storia è emblematica: ci ricorda quanto sia facile lasciarsi sedurre dal fascino di un immobile d'epoca, e quanto sia altrettanto facile cadere in errori evitabili con un po' di consapevolezza in più.
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Prossimamente: Parte 2 Cosa succede quando le difformità sono gravi? Quali strade sono percorribili per regolarizzare un immobile già acquistato? Come cambia la pianificazione del progetto di ristrutturazione? Ne parleremo nella seconda parte.
